Choisir le meilleur cadre juridique pour une opération immobilière
Vous êtes une collectivité territoriale, un promoteur ou un industriel et vous vous interrogez sur les modalités de réalisation d’une opération immobilière (publique ou privée).
Une opération immobilière peut être envisagée sur l’angle d’un maître d’ouvrage contractant un marché de maîtrise d’œuvre et un ou plusieurs marchés de travaux (voire un marché de conception réalisation).
Mais, une opération immobilière peut également être engagée dans le cadre d’une VEFA ou de mandat et notamment d’un contrat de promotion immobilière (CPI). Il convient de rappeler que si la VEFA n’est pas interdite aux collectivités territoriales, son usage est néanmoins subordonné à certaines conditions que le juge administratif vérifie de manière rigoureuse.
Une opération immobilière peut également être réalisée en recourant à d’autres outils, notamment lorsqu’il s’agit de réaliser des opérations mixtes intégrant des espaces publics (parking ou crèche, par exemple) et des logements et des commerces. Dans ce cas, le montage peut prendre la forme de conventions d’objectifs, de cessions foncières avec charges, de marchés publics ou de concessions, mais aussi de simples autorisations d’occupation domaniale (AOT, BEA).
Par ailleurs, si une collectivité territoriale intervient à l’opération immobilière, elle peut confier la réalisation du projet à un opérateur extérieur (opérateur économique privé ou public), mais elle peut également préférer créer une structure « para-publique » pour cette opération (SEM, SEMOP, SPL).
Le choix du montage doit être arrêté en tenant compte notamment de la volonté de maîtriser le projet immobilier, mais également des risques financiers inhérents à chaque montage et de la plus ou moins grande souplesse de mise en oeuvre de la solution retenue.
M° Aldo SEVINO, Avocat spécialisé en droit public et en droit immobilier, auteur d’un ouvrage intitulé « Montages Immobiliers Publics », (2ème édition, EFE, 2019) peut vous aider à définir le meilleur montage immobilier compte tenu des contraintes imposées et des objectifs recherchés.
